El Tribunal Superior de Justicia de Canarias ha estimado sustancialmente el recurso interpuesto por la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) en noviembre de 2015, contra el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El Decreto 113/2015 de Canarias, publicado el 28 de mayo de 2015, introdujo una nueva regulación en el sector de viviendas vacacionales. Esto es, el alquiler privado de viviendas, que previamente no estaban sometidas a ninguna regulación.

La CNMC consideró que, de acuerdo con la normativa de promoción de la competencia y los principios de regulación económica eficiente, el decreto introducía numerosos obstáculos al desarrollo de una competencia efectiva en el mercado, en perjuicio del bienestar de los ciudadanos.

Entre los más importantes, el Decreto del Gobierno de Canarias impedía que las viviendas vacacionales se establecieran en zonas turísticas. Además, las excluía de las zonas donde se localizan los hoteles y los apartamentos, prohibía el alquiler de habitaciones de forma separada; y exigía para poder ofrecer un alojamiento de este tipo una declaración responsable supeditada a la inscripción en un registro.

Con el fin de mejorar la normativa y evitar la interposición del recurso, la CNMC ofreció la máxima colaboración a este respecto y requirió el 23 de julio de 2015 al Gobierno de Canarias que suprimiera o modificara artículos concretos que restringían la competencia en el sector de los servicios de alojamiento. Ante la negativa de modificación del Decreto, la CNMC interpuso en noviembre de 2015 recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

Solicitud de anulación de diversos artículos

En dicho recurso, se solicitó la anulación de diversos preceptos del Reglamento de Canarias por constituir restricciones a la competencia contrarias a la normativa de promoción de la competencia efectiva. El recurso se acompañó de un Informe Económico en el que se analizaron los efectos y la falta de justificación de esta regulación restrictiva.

El informe mostraba cómo la entrada en el mercado de las viviendas vacacionales estaba dinamizando el alojamiento turístico en las Islas Canarias de forma considerable, con una mayor variedad en la oferta, precios más eficientes y mejor calidad en los servicios.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias se ha pronunciado recientemente sobre la cuestión y ha estimado las principales reivindicaciones de la CNMC, anulando por sentencia los siguientes preceptos:

Anula la prohibición de que existan viviendas vacacionales en las zonas turísticas o de uso mixto. Para el Tribunal, la prohibición infringe la libertad de empresa, ya que no le encuentra sentido a la exclusión de viviendas vacacionales en ámbitos donde debe localizarse preferentemente la actividad turística. La única explicación que le encuentra, en consonancia con el análisis de la CNMC, es la de favorecer a los operadores turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas.

Permite el alquiler por habitaciones de forma separada, y anula así el artículo que lo prohibía por lesionar la competencia. Según el Tribunal, la prohibición no está justificada y lo único que persigue, de manera evidente, es evitar que se ofrezca en el mercado un producto que por su mejor precio compita con los del alojamiento hotelero.

Suprime la obligación de inscripción en un Registro previo al inicio de la actividad. El Decreto no permitía el inicio de la actividad de alojamiento hasta que la vivienda, una vez presentada la declaración responsable, no estuviera inscrita en el Registro por la Administración Autonómica.

Respuesta de la patronal hotelera

Por su parte, la Asociación Hotelera y Extrahotelera de Tenerife, La Palma, La Gomera y El Hierro, Ashotel, ha advertido de posibles efectos adversos que puede determinar la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC), puesto que permite la aplicación de la vivienda vacacional como nuevo producto turístico en las zonas turísticas y mixtas. La proliferación de esta nueva modalidad puede afectar al sistema clásico del turismo que viene desarrollándose en el Archipiélago hace unas décadas y que tan buenos resultados ha tenido para el bienestar de la sociedad canaria. Ese modelo se ha basado, entre otros muchos aspectos, en la separación de usos de suelos residencial y turístico, una filosofía que defiende Ashotel desde un principio.

El Comité Ejecutivo de la Asociación se reunió a mediodía de ayer con sus servicios jurídicos para analizar el fallo del TSJC, que declara nulo el apartado de la norma que deja fuera al alquiler vacacional de viviendas ubicadas en las zonas turísticas, como recogía el decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias, entre los que destaca el de permitir el desarrollo de esta actividad en zonas turísticas o urbanizaciones turísticas o, también, el de comercializar de forma individual habitaciones dentro de una misma vivienda.

La patronal hotelera ve con preocupación los efectos que pueden derivarse de esta sentencia, pues no duda de que buena parte de la nueva promoción turística que se cree a partir de ahora pueda orientarse hacia la vivienda vacacional, que exige muchísimos menos requisitos de garantía de calidad, excelencia, empleo o seguridad que los exigidos para productos como el hotelero y extrahotelero.

Si la futura promoción turística se dirige hacia la vivienda vacacional, tal circunstancia repercutirá directamente en el volumen de empleo que genera el sector del alojamiento en Canarias y que hoy da trabajo a unas 65.000 personas. Esos requisitos que se exigen para las viviendas vacacionales no contemplan una regulación del empleo a través de los correspondientes convenios colectivos y de empresas, que tanta paz social han aportado al colectivo en los últimos 20 años, ya que estas viviendas se comercializan de manera individual y no requieren plantillas de trabajadores.

Ashotel considera que los posibles efectos de esta sentencia van en detrimento de la homogeneidad de los estándares de calidad, de los propios consumidores que pueden recibir prestaciones de diversa categoría en la misma zona turística y, también, de los colectivos de trabajadores y de los departamentos hoteleros claramente definidos y regulados, entre ellos el de las camareras de pisos. A partir de ahora, insiste la Asociación, no serán necesarias plantillas estables.

Nueva norma autonómica

El decreto 113/2015 creó una categoría nueva (vivienda vacacional) dentro de la modalidad extrahotelera, definida previamente por otro decreto, el 142/2010, que cuelga de la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias de 1995. Se pretendía que la actividad turística se pudiera desarrollar en inmuebles calificados de uso residencial y que, tratándose de productos diferenciados, no concurrieran con los extrahoteleros. De ahí que hasta la publicación de la sentencia del TSJC, esta actividad no podía desarrollarse en suelos tipificados como turísticos o mixtos, un planteamiento que ha apoyado Ashotel, basado en esa separación de usos, tal y como establece la Ley de Directrices de 2013 sobre el modelo de desarrollo territorial de las Islas.

Ashotel cree también que el decreto de alquiler vacacional estaba necesitado de una modificación desde un principio, porque entre otros aspectos no contemplaba la responsabilidad subsidiaria de las plataformas de comercialización, tipo Air Bnb, Home Away y otras.

Por todo ello, cree necesario que el Gobierno de Canarias anule el actual decreto 113/2015 y elabore y consensúe otra norma autonómica que ponga en orden esta nueva actividad turística. No puede ser lo mismo ni igual que dos unidades de un mismo complejo ofrezcan niveles de calidad y servicios diferentes, o que a un promotor se le exijan prestaciones y requisitos más rigurosos frente a un explotador individual, o que dos turistas reciban servicios y precios distintos en un inmueble.

La patronal hotelera considera que toda esta complicada regulación normativa, en particular la referida a las viviendas que se pueden explotar como producto turístico, no contribuye al desarrollo del principal motor económico de Canarias, que supone más del 30% de su PIB.