La licencia de alquiler vacacional es un documento clave para los propietarios que desean ofrecer su vivienda en el mercado turístico. En este artículo, abordaremos el proceso de obtención de esta licencia en España, detallando los pasos y requisitos necesarios para asegurar una operación legal y exitosa.

Marco regulatorio y requisitos por Comunidad Autónoma

A pesar de que exista cierta controversia con la legalidad del sector del alquiler turístico, lo cierto es que es una actividad que no se puede llevar a cabo sin una licencia turística. Los requisitos para obtener una licencia de alquiler vacacional varían según la Comunidad Autónoma con regulaciones específicas que los propietarios deben cumplir. 

Cada región tiene su propio conjunto de normas que deben cumplirse, no solo para evitar sanciones que pueden ser muy elevadas, sino para formar una red de confianza y profesionalidad en una actividad que fomenta y facilita el movimiento de visitantes y la economía local. 

Actualmente, existe cierta desinformación ya que la normativa está en proceso de cambio y lo que afecta a unos municipios puede no afectar a otros, por eso, lo ideal es ceñirse al Ayuntamiento de la localidad donde se hace la actividad para obtener dicha licencia y empezar a recibir reservas. 

A continuación, exploraremos algunas de las particularidades que presentan distintas comunidades autónomas en España.

• Andalucía: recientemente se ha aprobado la actualización del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que permite regular a los Ayuntamientos sin que se pisen competencias con otras entidades. 
• Cataluña: la normativa en Cataluña se encuentra en una fase crucial, puesto que existen suelos saturados donde se ha frenado en seco la concesión de licencias y algunas de las que existen, tienen una validez de 5 años, renovables.
• Comunidad Valenciana: es una de las zonas donde mayor éxito está teniendo el uso de alquileres turísticos y vacacionales. La regulación también contempla zonas saturadas y ya existen requisitos más estrictos para la obtención de la licencia en estas zonas.
• Islas Baleares: No se conceden nuevas licencias desde 2022, pero existe una lista de espera para cuando se renueve la tramitación de estas, que también estarán sujetas a un periodo de validez concreto.
• Madrid: Además de los requisitos comunes, para obtener una licencia turística en la Comunidad Autónoma de Madrid, hay que recurrir a un técnico para obtener un Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico (CIVUT).

Cómo obtener la Licencia de Alquiler Vacacional

El proceso para obtener la licencia de alquiler vacacional no es complejo si el alojamiento a regularizar no se encuentra en una zona saturada o restringida. Este trámite es obligatorio y, como hemos dicho, varía según la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble.  Los pasos estándar para solicitar una licencia turística son los siguientes:

1. Declaración responsable: Este es el primer paso y consiste en la presentación de un formulario ante las autoridades competentes en el que se reconoce cumplir con todos los requisitos exigidos para la actividad turística. 

En la mayoría de los casos se puede presentar online, las personas jurídicas, pueden tener que presentarla presencialmente según el Ayuntamiento que les corresponda. La presentación de la Declaración supone un compromiso a seguir cumpliendo con la norma asociada a la actividad durante todo el tiempo que el alojamiento esté funcionando como alquiler turístico.

2. Documentación reglada: La lista de documentos requeridos puede incluir desde la cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, hasta certificados específicos como el CIVUT en Madrid.

Es importante informarse y tener siempre a mano dicha documentación, puesto que tanto si se ha de presentar como si no, se trata de una documentación cuya validez se declara implícitamente en la Declaración Responsable, y si en una auditoría no se tuviese al día, podría ser motivo de retirada y sanción.

3. Inscripción en el Registro de Turismo: Una vez presentada la declaración responsable y toda la documentación necesaria, el siguiente paso es inscribir tu propiedad en el Registro de Turismo de tu comunidad autónoma. El procedimiento y los plazos varían, pero generalmente recibirás un número de registro que deberás mostrar en tu promoción turística.

Costes y obligaciones fiscales del Alquiler Vacacional

Conocer los costos asociados y las obligaciones fiscales es fundamental para la gestión correcta de los alquileres vacacionales. Además de los gastos iniciales para obtener la licencia, es fundamental estar al tanto de los impuestos que deben abonarse por la actividad turística desarrollada, incluso consultar a un gestor sobre el modelo de gestión más apropiado para obtener el mayor beneficio, especialmente cuando se gestionan propiedades de terceros.

Para tener una contabilidad actualizada y poder calcular correctamente los rendimientos, es necesario llevar un control de los costes asociados al alquiler vacacional. Existen varios bloques de categorías a considerar, entre ellos, algunos son: 

• Gastos por tramitación y gestión de la licencia: Estos pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio. Incluyen tasas administrativas y, en algunos casos, costos por servicios profesionales si decides contratar asesoramiento.
• Costes del alojamiento: el mantenimiento, los seguros, los suministros, los impuestos, el channel manager y el PMS y todas las herramientas de gestión que supongan un beneficio para la gestión del alojamiento…
• Costes de reserva: los gastos de limpieza y lavandería, comisiones de las OTAs, comisiones de pagos online… 
• Costes de empresa: contabilidad, honorarios, marketing y publicidad, gastos administrativos…

Diferencias entre Alquiler Turístico y Vacacional

Aunque a simple vista parezcan sinónimos y, de hecho, utilicemos ambas denominaciones para hablar de un modelo y otro indiferentemente, lo cierto es que sí que existe una diferencia importante, que es la duración del tiempo de las reservas. 

Esta aparentemente pequeña diferencia, supone que las obligaciones y los requisitos son distintos entre una modalidad y otra, si bien el alquiler turístico es el que tiene una normativa más estricta, también es el que contempla que las estancias pueden ser inferiores a un mes o dos meses, en función de la Comunidad Autónoma, y esto es lo que obliga a estar en posesión de una licencia para poder llevar a cabo la actividad.

En el caso del alquiler vacacional, la regulación suele ser menos estricta y puede no estar destinado exclusivamente a fines turísticos. Sin embargo, es importante destacar que ambas modalidades están sujetas a normas que buscan regular la actividad y proteger tanto a propietarios como a huéspedes. 

No obstante, en este caso nos referimos a la nomenclatura jurídica y fiscal puesto que es importante conocer las diferencias para poder conocer las obligaciones asociadas a uno y otro modelo y poder llevar a cabo la actividad correctamente. 

En el sector inmobiliario y en el sector de los Property Managers, que son los profesionales que gestionan alojamientos turísticos de terceros, se habla de vacacional y turístico como sinónimos, y de igual modo nos referimos así en este artículo.

Riesgos de operar sin Licencia de Alquiler Vacacional

Operar sin la licencia adecuada puede acarrear graves consecuencias legales y económicas. La licencia de alquiler vacacional es un requisito indispensable para aquellos que desean ofrecer su propiedad en el mercado turístico. Sin esta acreditación, se pueden aplicar sanciones que pueden ir desde multas hasta la clausura temporal o definitiva del establecimiento.

Además de las multas, otras repercusiones de una gestión dolosa o ilegal son:

• Potenciales sanciones y multas por incumplimiento: Las autoridades están facultadas para imponer penalizaciones que pueden ser muy elevadas. Estas sanciones pueden llegar hasta los 600.000 euros en casos muy graves.
• Daño a la reputación: Operar sin licencia puede afectar negativamente la imagen del negocio y del sector, perjudicando la imagen propia y del entorno.
• Problemas de seguridad y calidad: el incumplimiento de norma, no solo contempla al alquiler sin licencia, una vivienda no regulada, puede conllevar incumplimientos en materia de seguridad poniendo en riesgo la integridad de sus ocupantes y vecinos, pero no la exención de responsabilidades.
• Restricciones en plataformas de alquiler: Muchas plataformas online exigen que las propiedades estén debidamente registradas y con licencia para poder anunciarse. Los alojamientos anunciados en OTAs confiables, son una ventaja tanto para el explotador como para el huésped, que se aseguran de trabajar dentro de un entorno controlado.

Además, es importante tener en cuenta que las autoridades realizan inspecciones periódicas y pueden solicitar en cualquier momento la documentación que acredite la legalidad del alquiler. 

Por ello, es recomendable estar siempre al día con los requisitos exigidos por el municipio correspondiente y mantener un registro actualizado de tu actividad turística. Con este fin, puede ayudar formar parte de una asociación de gestores de alquiler vacacional, puesto que su misión es proteger y mejorar el sector, así como informar y asesorar a sus asociados.

Consejos para una gestión legal del Alquiler Vacacional

En un entorno tan competitivo como el actual, en el que se está recolocando la oferta inmobiliaria y los diferentes actores están inspeccionando adentrarse en esta modalidad de alquiler cada vez más profesional, es necesario gestionar de manera impecable tanto los aspectos legales como la calidad del servicio ofrecido. 

A continuación, se ofrecen algunos consejos esenciales para asegurar que la propiedad no solo cumpla con todas las regulaciones, sino que también destaque en el mercado turístico: 

Asesoramiento Profesional

Un aspecto clave para la gestión exitosa de una propiedad turística es contar con el asesoramiento legal y fiscal adecuado, dado que las leyes y requisitos pueden ser complejos y varían considerablemente entre las diferentes comunidades autónomas y municipios en España. 

Este asesoramiento es crucial para navegar a través del proceso de obtención de la licencia para el alquiler vacacional, asegurando el cumplimiento de todos los requisitos específicos como presentar correctamente la declaración responsable, la inscripción en el Registro de Turismo y la declaración de la actividad ante la Agencia Tributaria entendiendo las obligaciones fiscales y optimizando la carga tributaria asociada a la actividad turística. 

Mantenimiento y Calidad

Para que una vivienda sea atractiva y competitiva en el mercado del alquiler vacacional, resulta imprescindible mantenerla en óptimas condiciones, esto implica realizar un mantenimiento regular y asegurar que todas las instalaciones y servicios funcionen correctamente. 

Además, es importante estar atento a las tendencias del mercado y a las expectativas de los huéspedes para ofrecer una experiencia que destaque entre la competencia.

La calidad del alojamiento se refleja directamente en las valoraciones de los clientes, lo cual se convierte en un factor determinante para el éxito a largo plazo del negocio. 

Por lo tanto, invertir en la calidad y el confort de la vivienda no solo cumple con los estándares exigidos para la licencia turística, sino que también representa una estrategia inteligente para fidelizar clientes y generar recomendaciones positivas.

En conclusión, la gestión legal y eficiente de un alquiler vacacional requiere de una atención meticulosa y un enfoque proactivo. Es fundamental estar siempre informado sobre las últimas regulaciones y mantener la propiedad en las mejores condiciones posibles. De esta forma, no solo se evitan riesgos legales y financieros, sino que también se proporciona una experiencia memorable a los huéspedes, lo cual es la mejor publicidad para el negocio y el sector.