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Con la campaña de la Renta a punto de finalizar, han surgido muchas dudas con respecto a la aplicación del IVA en los alquileres turísticos.
Por un lado, hace no mucho que el IVA aplicado por las OTAs sobre las comisiones generadas por las reservas generó bastantes cuestiones y este año se ha publicado la directiva de la Unión Europea que prevé cambios para 2028, a la cual se ha sumado la interpretación de algunos partidos políticos con su propuesta particular para España.
Todo este ruido, supone que cualquier información que puedas aclarar sobre la situación contextualizada y actualizada sobre el IVA en el alquiler vacacional en 2025, te vaya a resultar útil.
¿Tienes que aplicar IVA en tus alojamientos turísticos? Descubre cuándo se aplica, qué servicios lo activan y cómo cumplir con la normativa para evitar sanciones.
¿Cuándo se aplica el IVA en un alquiler vacacional?
En el alquiler vacacional, no siempre es obligatorio aplicar IVA. La clave está en los servicios que ofreces durante la estancia. A continuación, repasamos cuándo tu alquiler debe tributar y cuándo está exento.
La regla general en 2025 sigue siendo clara: el IVA solo se aplica si se ofrecen servicios extra-hoteleros.
Si simplemente entregas llaves, haces limpieza al finalizar la estancia y no prestos servicios similares a los de un hotel, tu alquiler estará exento de IVA según el artículo 20 de la Ley del IVA.
En cambio, si ofreces servicios como limpieza diaria, desayuno o atención permanente, se considera que estás operando como un establecimiento hotelero y deberás aplicar un 10% de IVA.
Por ejemplo: Una estancia de 5 días con un servicio de limpieza adicional al habitual de limpieza por salida, tributa con IV. Otra reserva de 15 días sin servicios extra, no.
Cambios esperados: directiva europea y estancias cortas
Aunque la normativa española en 2025 no tiene en cuenta la duración de la estancia para aplicar el IVA, Europa ha planteado algunas novedades que podrían modificar este criterio en un futuro próximo. Es importante conocer estos cambios para anticipar cómo afectarán a la gestión de los alquileres turísticos.
En concreto, la directiva VAT in the Digital Age (IVA en la era digital) propone que, a partir de julio de 2028, cualquier alquiler de corta duración inferior a 30 noches sea tratado fiscalmente como un servicio hotelero. Esto significa que, con independencia de los servicios ofrecidos, este tipo de alquileres pasarían a estar sujetos a IVA automáticamente, alineando su tratamiento con el del sector hotelero tradicional.
Este posible cambio supondría un giro importante para muchos propietarios y gestores, ya que implicaría nuevas obligaciones fiscales y administrativas para quienes hoy operan bajo la exención. Aunque aún está en fase de implementación, conviene estar preparados.
¿Cuáles son los tipos de IVA que se aplican al alquiler vacacional?
En esta sección te explicamos los distintos tipos de IVA que pueden aplicarse a la actividad del alquiler vacacional según los servicios que se ofrecen. Vamos a ver cuándo se está exento, cuándo debe aplicar el tipo reducido del 10% y cuándo se utiliza el tipo general del 21%.
Servicios adicionales con IVA del 21%
Algunos extras no están directamente relacionados con el alojamiento, pero tributan a un tipo diferente al reducido. Estos servicios no forman parte del hospedaje en sí, pero sí pueden ofrecerse como extras opcionales que mejoran la experiencia del huésped.
Aquí enumeramos algunos ejemplos te explicamos y cómo debes facturarlos correctamente:
- Parking: cuando el alojamiento ofrece plaza de garaje o aparcamiento como un servicio adicional y facturado aparte, este se considera independiente del hospedaje y tributa al 21%.
- Gimnasio o spa: si el alojamiento permite acceso a instalaciones deportivas o de bienestar, este servicio se considera recreativo, no de hospedaje, y por tanto aplica el tipo general.
- Alquiler de bicicletas: ofrecer bicis o patinetes para uso del huésped también se considera un servicio separado, sujeto al IVA general.
- Tours o experiencias: si gestionas reservas o cobros de actividades turísticas (aunque las realice un tercero), estas deben facturarse por separado y tributar al 21%.
- Venta de merchandising: cualquier venta de productos físicos como recuerdos, artículos promocionales o productos de la casa deben incluir el 21% en factura.
Es importante diferenciar estos conceptos grabados con el 21% de otros en la factura para aplicar correctamente el tipo impositivo y poder deducir el IVA soportado en compras, mantenimiento o adquisición de herramientas para el negocio como un PMS.
Alquiler con IVA reducido del 10%
Algunos servicios ofrecidos durante la estancia pueden hacer que el alquiler deje de estar exento y tribute como una actividad económica.
Los siguientes servicios pueden obligarte a tributar al 10% como alojamiento turístico:
- Limpieza periódica durante la estancia: si se ofrece limpieza dentro del periodo en el que el huésped ocupa el alojamiento (no solo al finalizar), se considera un servicio similar al hotelero.
- Cambio de ropa de cama y toallas: incluir la reposición de lencería al menos una vez durante la estancia implica un nivel de servicio que activa la tributación con IVA.
- Desayuno o minibar: cualquier forma de servicio de alimentación, ya sea un desayuno diario o un minibar reabastecido, transforma la operación en una prestación sujeta a IVA.
- Recepción o atención continuada: disponer de personal disponible para atender consultas o emergencias, como ocurre en un hotel, se interpreta como servicio extra-hotelero.
- Servicios como lavandería, prensa, custodia de equipaje: ofrecer este tipo de atenciones personalizadas añade valor añadido que obliga a tributar como un alojamiento turístico profesionalizado.
Si combinas dos o más de estos servicios, Hacienda puede considerar tu actividad como la de un hotel y sujetará un 10% de IVA reducido.
Alquileres exentos de IVA
No todos los alquileres vacacionales deben tributar. Si el alquiler contempla solo la entrega de llaves y limpieza final, sin atención ni servicios, estará exento.
Cómo operar fiscalmente en caso de estar exento de IVA
En estos casos, las obligaciones tributarias se reducen a la Declaración del IRPF.
A fecha de 2025, este modelo exento, tampoco puede deducir el IVA de los gastos relacionados y en cualquier caso, es importante conservar todo tipo de contratos y facturas para cualquier revisión por parte de la Agencia Tributaria.
Obligaciones si aplicas IVA en el alquiler vacacional
Si prestas servicios extra-hoteleros, el alquiler vacacional se considera una actividad empresarial con las obligaciones fiscales concretas que esto implica, las cuales contemplan:
- Alta censal: debes darte de alta como empresario o profesional presentando los modelos 036 o 037 en Hacienda, señalando el epígrafe del IAE 861.1, correspondiente a alojamientos turísticos.
- Emisión de facturas: es obligatorio emitir facturas completas o simplificadas a los clientes. Las simplificadas pueden utilizarse cuando el importe no supera los 400€, pero deben contener los datos básicos para su validez fiscal.
- Modelo 303 trimestral y 390 anual: tendrás que presentar el modelo 303 cada trimestre para ingresar el IVA repercutido, y el modelo 390 al cierre del año como resumen anual.
- Registro de facturas: debes llevar un control riguroso de todas las facturas emitidas y recibidas, archivándolas durante al menos 4 años. Esto permite justificar deducciones y declarar correctamente el IVA.
- Aplicar prorrata: si combinas alquileres sujetos y exentos de IVA, deberás calcular la prorrata correspondiente para saber qué porcentaje de IVA soportado puedes deducir legalmente.
Prorrata en alquileres mixtos
En el contexto del alquiler vacacional, puede darse que una misma propiedad se alquile en diferentes momentos bajo condiciones distintas, siempre y cuando la normativa local lo permita.
Por ejemplo, puede ofrecerse con servicios extra-hoteleros en temporada alta (lo que obliga a aplicar IVA) y alquilarse de forma más sencilla en otros momentos del año, solo con entrega de llaves y limpieza final (exento de IVA). Esta combinación genera lo que se conoce como uso mixto a efectos fiscales.
¿Algunas estancias llevan IVA y otras no? Entonces no es deducible el 100% del IVA soportado. Hay que calcular la prorrata según el tipo de ingresos. Aquí te explicamos cómo se hace.
Si alquilas la misma vivienda algunas veces con servicios (con IVA) y otras sin ellos (exento), debes aplicar la prorrata de deducción de IVA.
Cómo calcularla:
Prorrata = ingresos sujetos a IVA / ingresos totales
Ejemplo: 40.000€ con IVA y 10.000€ exentos = 80% de prorrata deducible
Este porcentaje se aplica al IVA soportado cada trimestre y se regulariza a final de año según ingresos reales
Modelo 238: control fiscal sobre las reservas
Desde 2024, las plataformas digitales informan directamente a Hacienda sobre tus reservas. Este nuevo sistema forma parte de la implementación de la directiva europea DAC7 y busca reforzar el control fiscal sobre los ingresos generados a través de plataformas colaborativas como Airbnb, Booking o Vrbo.
La presentación del modelo 238, que ha sustituido al 179, por parte de estas plataformas, es obligatoria y permite a la Agencia Tributaria cruzar datos de manera automática con tus declaraciones fiscales. Por tanto, aunque el modelo lo presente la plataforma, tú sigues siendo el responsable de que la información coincida con tus propios registros.
Las plataformas deben incluir en su declaración:
- Datos del anfitrión e inmueble: se debe informar del nombre completo, NIF o NIE del anfitrión, así como la dirección exacta del inmueble anunciado. En algunos casos, también puede requerirse la referencia catastral para una identificación fiscal más precisa.
- Número de noches y reservas: la declaración detalla cuántas reservas se han formalizado a través de la plataforma y el número total de noches que los alojamientos han estado ocupados, permitiendo a Hacienda conocer el nivel de actividad.
- Ingresos brutos y comisiones cobradas: se indica el importe total cobrado por el anfitrión sin descontar comisiones, y también las comisiones retenidas por la plataforma, especificando si incluyen IVA o no, lo cual es clave para la deducibilidad fiscal.
Consejos:
Es recomendable que descargues los informes anuales que cada plataforma/OTA facilita una vez presentado el modelo 238, ya que te servirán como respaldo ante posibles revisiones.
Verifica que las comisiones estén correctamente reflejadas y que incluyan el IVA soportado para poder deducirlo legalmente.
Además, es importante revisar y mantener actualizados tus datos censales, así como conciliar los ingresos reportados por las plataformas con tus propias facturas. Si gestionas varios inmuebles, conviene separar cuentas bancarias para facilitar el control y la trazabilidad contable.
Evita sanciones y mejora tu gestión fiscal entendiendo bien cuándo debes aplicar IVA en tus alquileres y cuáles son tus obligaciones.
